Mimpi Rumah Gen Z 2026 Dihantui Bunga Floating

JAKARTA, TRENASIA.ID – Tingginya animo generasi muda untuk memiliki hunian pertama di tahun 2026 menuntut pemahaman literasi finansial yang lebih matang. Di tengah prediksi Bank Indonesia (BI) yang diperkirakan masih menahan suku bunga acuan, calon pembeli wajib mencermati risiko pasar sebelum terjebak utang jangka panjang.

Mata pasar kini tertuju pada Rapat Dewan Gubernur (RDG) BI yang dijadwalkan berlangsung besok, Selasa, 20 Januari 2026 hingga Rabu, 21 Januari 2026. Konsensus pasar memperkirakan otoritas moneter akan menahan BI Rate di level 4,75%. 

Keputusan ini menjadi indikator vital bagi pergerakan bunga Kredit Pemilikan Rumah (KPR), sekaligus sinyal bagi Gen Z untuk lebih berhati-hati dalam manajemen risiko sebelum berutang terkait hunian.

• Baca Juga: Saham Big Banks Mulai Pulih, Rebound Tunggu Dana Asing

Paradoks Minat vs Realitas Daya Beli

Data pasar properti dari Flash Report Rumah123 awal tahun ini menunjukkan fenomena menarik sekaligus ironis. Gen Z (usia 18-24 tahun) secara mengejutkan menyumbang 21,3% dari total pencarian (enquiries) properti nasional. 

Angka ini menandakan kesadaran investasi yang tumbuh dini, didorong oleh paparan visual media sosial mengenai hunian estetik. Namun, tingginya minat pencarian tersebut kerap terbentur tembok realitas saat memasuki tahap realisasi akad kredit. 

Hal itu dapat dilihat bahwa pasar riil saat ini tercatat masih didominasi oleh kelompok usia matang (45-54 tahun) yang menguasai porsi transaksi terbesar. Generasi mapan ini memiliki keunggulan likuiditas tunai untuk membayar uang muka (Down Payment), yang sering menjadi kendala utama bagi pendaftar KPR muda.

• Baca Juga: Bagaimana Perubahan Iklim Ganggu Musim Rambutan

Pergeseran ke Penyangga Jakarta

Selain faktor modal, strategi pemilihan lokasi menjadi kunci. Data menunjukkan adanya pergeseran preferensi cerdas dari pembeli muda yang tidak lagi memaksakan diri tinggal di pusat Jakarta di mana harga sudah tidak rasional.

Kawasan Tangerang Raya kini menjadi primadona baru dengan menyerap 16,8% permintaan nasional. Strategi ini dikenal sebagai Transit Oriented Development (TOD), di mana anak muda lebih memprioritaskan akses transportasi publik seperti KRL dibandingkan jarak fisik kilometer menuju pusat kota. 

Meski demikian, calon pembeli disarankan tetap menghitung total pengeluaran mobilitas agar tidak membebani arus kas bulanan pasca-cicilan berjalan.

Waspada Ilusi Bunga Murah

Hal paling krusial yang wajib dipahami First Home Buyers (usia 25-34 tahun) adalah struktur bunga perbankan. Segmen ini dinilai paling rentan terjebak ilusi bunga murah. Saat ini, perbankan gencar menawarkan promo bunga fixed rendah di kisaran 2,65% hingga 3,95% di tahun-tahun awal.

• Baca Juga: Tren Makanan Kukusan Makin Digemari, Ahli Ungkap Manfaatnya

Di sinilah literasi finansial diuji. Banyak debitur muda tergiur promo awal tanpa menghitung risiko jangka panjang saat memasuki masa bunga floating (mengambang). Pasca-promo, bunga dapat melonjak drastis ke kisaran 11% hingga 14% per tahun mengikuti kondisi pasar.

Ekonom Universitas Gadjah Mada (UGM), Kun Hariwibowo, mengingatkan bahwa ruang penurunan suku bunga pasar masih terbatas akibat tekanan eksternal. Menurutnya, BI masih harus menjaga nilai tukar Rupiah yang tertekan di level Rp16.900 per dolar AS.

"Kebijakan suku bunga dalam negeri tidak terlepas dari kondisi global. Tren kenaikan suku bunga terlihat dari Bank of Japan, Bank of Korea, dan RBA Australia. Maka BI memang akan kehilangan momentum untuk menurunkan tingkat suku bunganya," ujar Kun kepada TrenAsia.id, Senin, 19 Januari 2026.

Analisis ini menegaskan bahwa calon pembeli harus melakukan simulasi cicilan menggunakan asumsi bunga tertinggi (14%), bukan bunga promo, untuk mengukur kemampuan bayar sebenarnya.

Alarm Kredit Macet dari OJK

Risiko gagal bayar adalah ancaman nyata, bukan sekadar teori. Mengacu pada data Statistik Perbankan Indonesia (SPI) Otoritas Jasa Keuangan (OJK) hingga akhir 2025, rasio kredit bermasalah atau Non-Performing Loan (NPL) untuk KPR Rumah Tipe Kecil (di bawah 21 meter persegi) telah menembus angka kritis 5,31%.

Lonjakan kredit macet di segmen ini menjadi pelajaran berharga bahwa memaksakan pembelian properti tanpa fondasi keuangan kuat sangat berbahaya di tengah ekonomi yang melambat. Edukasi mengenai rasio utang terhadap pendapatan (Debt Service Ratio) menjadi mutlak diperlukan sebelum menandatangani akad kredit.