Problem Mendasar yang Bikin Harga Properti RI Kelewat Mahal

JAKARTA, TRENASIA.ID - Ada sebuah hitung-hitungan sederhana yang bila direnungkan terasa seperti tamparan. Rata-rata harga properti di Indonesia dipatok sekitar US$1.111 per meter persegi, sementara rata-rata gaji tahunan hanya berkisar US$2.299. 

Artinya, satu meter persegi rumah berharga hampir setengah penghasilan setahun penuh seorang pekerja. Untuk memiliki hunian ukuran 100 m², seseorang harus menabung seluruh gajinya tanpa makan, tanpa transportasi, tanpa kebutuhan apapun selama hampir 47 tahun.

Angka ini bukan sensasi media sosial, temuan tersebut merupakan data riil dari laporan BestBrokers.com yang membandingkan harga rumah di 62 negara berdasarkan data Numbeo per September 2024, dipadukan dengan data pendapatan rata-rata nasional masing-masing negara. 

Rasio harga rumah terhadap gaji tahunan di Indonesia tercatat 48,35% sebuah angka yang menurut standar internasional, sudah masuk kategori krisis.

Harga Properti Indonesia Paling Tidak Terjangkau

Temuan yang lebih mengejutkan, Indonesia bukan kalah dari negara-negara maju yang memang dikenal mahal seperti Singapura atau Sydney. Justru sebaliknya, posisi Indonesia bahkan melampaui Singapura dan Sydney yang dikenal sebagai kota dengan biaya hidup tertinggi di dunia.

Kondisi ini mencerminkan kondisi di mana harga aset properti tumbuh jauh melampaui pertumbuhan upah riil masyarakat.

Berdasarkan laporan BestBrokers.com, berikut 10 negara dengan rumah paling tidak terjangkau di dunia berdasarkan rasio harga rumah per meter persegi terhadap rata-rata pendapatan tahunan:

1. Turki – 81,45%
2. Nepal – 59,04%
3. India – 49,86%
4. Indonesia – 48,35%
5. Armenia – 46,12%
6. Korea Selatan – 38,71%
7. Peru – 33,01%
8. Republik Dominika – 29,06%
9. Brasil – 28,10%
10. Chile – 28,01%

Sebagai perbandingan, Amerika Serikat berada di peringkat kedua negara paling terjangkau untuk beli rumah setelah Afrika Selatan. Rasio harga rumah terhadap rata-rata pendapatan AS hanya 6,5 %, berkat gaji tahunan rata-rata tinggi sekitar US$49.525.

Peta Krisis : Kota per Kota, Data Bicara

Riset mendalam dari LPEM FEB UI yang dirilis Juni 2024 bertajuk "Ribut Soal Tapera: Kebijakan Harga Mati untuk Turunkan Angka Kekurangan Perumahan Nasional?" memotret kondisi per kota dengan lebih presisi. Hasilnya lebih mengkhawatirkan dari rata-rata nasional.

Rata-rata harga rumah di Indonesia telah mencapai titik yang secara matematis mustahil dijangkau oleh tabungan gaji konvensional. Puncaknya ditemukan di Medan, dengan harga rumah rata-rata mencapai 23,5 kali pendapatan tahunan warganya, diikuti oleh Surabaya dengan rasio 21,33 kali pendapatan tahunan.

Batam mencatat rasio 20,94 kali gaji, Makassar 19,78 kali gaji, dan Jakarta berada di posisi kelima dengan rasio 19,76 kali gaji tahunan. Denpasar mencatat 16,9 kali, Tangerang 15,77 kali, Bogor 15,56 kali, sementara Malang menjadi kota dengan harga relatif terendah di angka 11,91 kali pendapatan tahunan.

Standar internasional yang lazim digunakan price-to-income ratio menyebut angka di atas 5 kali pendapatan tahunan sudah tergolong "sangat tidak terjangkau". Medan dengan rasio 23,5 kali berarti telah melampaui ambang bahaya itu hampir lima kali lipat.

Baca juga : 30 Ribu Lowongan Manajer Koperasi, Pijakan Karier atau Proyek Sesaat?

Mengapa Terjadi? Tiga Akar Masalah Struktural

Pertama: urbanisasi masif vs lahan terbatas. Ekonom Universitas Paramadina, Wijayanto Samirin, mengatakan bahwa ada masalah pada keseimbangan antara supply dan demand rumah. 

Dari sisi supply, tingkat urbanisasi di Indonesia sangat tinggi sehingga kebutuhan rumah di kota-kota cenderung melejit, padahal ketersediaan lahan di kota-kota semakin terbatas. Tekanan ini mendorong harga tanah naik sekitar 5 persen pada Maret 2024 dibanding tahun sebelumnya.

Kedua: properti sebagai instrumen investasi, bukan hunian. Samirin menjelaskan bahwa pada saat yang bersamaan ada banyak kalangan atas yang menjadikan rumah sebagai investasi, bahkan hingga memiliki 4 atau 5 rumah. 

Hal ini semakin mendongkrak harga rumah. Di sisi lain, pengembang cenderung membangun segmen menengah ke atas karena margin keuntungan lebih menarik, menciptakan kondisi oversupply di segmen premium namun undersupply di segmen terjangkau secara bersamaan.

Ketiga: stagnasi upah riil dan deindustrialisasi. Kondisi ini memperkuat konsep "Ilusi Uang" (Money Illusion), di mana pekerja merasa lebih sejahtera secara psikologis saat melihat angka nominal di rekening meningkat, padahal nilai tukar pendapatan tersebut terhadap unit properti justru menyusut secara eksponensial. 

Sektor informal, yang menurut data BPS Februari 2025 mencapai 59,40% dari total angkatan kerja, tetap menjadi kelompok yang paling terpinggirkan dari akses KPR.

Backlog 13 Juta Unit: Krisis yang Tak Kunjung Tuntas

Berdasarkan data terbaru yang dirilis Badan Pusat Statistik (BPS), Indonesia rata-rata mengalami backlog kepemilikan rumah yang sangat tinggi sebesar 13 juta unit dengan tren yang fluktuatif sejak 2010. 

Pada 2022, Indonesia mengalami backlog kepemilikan perumahan sebesar 11,6 juta unit, yang merupakan capaian angka backlog terbaik selama 14 tahun terakhir.

Menurut laporan Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) Indonesia pada tahun 2022, terdapat backlog kepemilikan perumahan sejumlah 11 juta unit. Mayoritas, yakni sekitar 93%, berasal dari kalangan Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR).

Khusus Jakarta, kondisinya bahkan lebih akut. Data dari HREIS Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman menyebut kekurangan kebutuhan berdasarkan kepemilikan rumah atau backlog di Jakarta mencapai 1.197.648 unit. 

Masih di laman yang sama, terdapat 1.911.369 rumah tangga di Jakarta dengan rumah tidak layak huni. Ini terjadi di sebuah provinsi yang 56,6% rumah tangganya menempati rumah milik sendiri terendah secara nasional.

Baca juga : Tanpa Penegakan Tegas, Rokok Ilegal Sulit Dikendalikan

Apa Kata Literatur dan Kebijakan?

Indeks Harga Properti Perumahan (IHPP) 2024 dari BPS mencatat pertumbuhan harga properti pada Maret 2024 sebesar 2,76% dibandingkan Maret 2023. Jika dilihat berdasarkan jenisnya, harga rumah mengalami kenaikan 2,97% pada 2024, dengan kenaikan tipe cluster berpagar sebesar 3,07%, cluster tanpa pagar sebesar 4,83%, dan non-cluster sebesar 1,03%. Sejak tahun 2019, harga properti telah meningkat sebesar 10,90%.

Pemerintah telah berupaya melalui berbagai instrumen. PMK 13/2025 memungkinkan pembeli rumah tapak atau apartemen dengan harga jual maksimal Rp5 miliar untuk mendapatkan insentif PPN. 

Untuk transaksi hingga Juni 2025, insentif yang diberikan mencapai 100% dari PPN terutang untuk bagian harga sampai Rp2 miliar. Namun kebijakan ini memiliki risiko tersendiri potensi over-supply saat periode insentif berakhir jika daya beli masyarakat tidak benar-benar pulih.

Dari sisi solusi jangka panjang, Samirin menyarankan pemerintah mengatur pembangunan rumah secara disiplin dengan sistem rasio 1:2:3, yakni setiap 1 rumah mewah terdapat 2 rumah menengah dan 3 rumah sederhana. 

Samirin juga mendorong pemanfaatan tanah menganggur milik pemerintah melalui berbagai insentif, serta menggalakkan konsep hunian vertikal melalui berbagai insentif regulasi dan fiskal.