Rights Issue PANI: Potensi Besar, Tapi Valuasi Sudah Ketinggian?

JAKARTA, TRENASIA.ID - PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk (PANI) berencana menggelar penawaran umum terbatas (PUT) III dengan menerbitkan 1.115.533.400 saham baru bernilai nominal Rp15.000 per lembar. Dari aksi korporasi ini, perusahaan patungan milik konglomerat Prajogo Pangestu dan Grup Salim itu berpotensi meraup dana hingga Rp16,73 triliun. Pertanyaannya, apakah rights issue ini menarik untuk ditebus oleh investor?

Aksi korporasi ini setara dengan 6,19% dari total saham beredar PANI. Pemegang saham yang tercatat pada 27 November 2025 dan memiliki 119.169 saham akan memperoleh 7.864 Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu (HMETD). Setiap satu HMETD memberikan hak untuk membeli satu saham baru pada harga pelaksanaan Rp15.000 per saham.

Dana hasil rights issue akan digunakan untuk memperkuat modal kerja sekaligus mendukung ekspansi proyek-proyek baru, termasuk suntikan modal kepada anak usaha, PT Bangun Kosambi Sukses Tbk (CBDK).

Menariknya, harga pelaksanaan rights issue tersebut berada di atas harga saham PANI di pasar, yang pada 15 Oktober 2025 ditutup di level Rp14.075 per saham.

Indikator	CBDK	PANI	BSDE	CTRA	SMRA
Market Cap (Rp Triliun)	35,4	236,4	20,9	16,8	6,4
PBV	4,3	10,9	0,5	0,7	0,6
ROE	16,6	3,6	8,1	10,8	10,3
PE	34,4	378,3	6	7,2	5,7
Target Marketing Sales 2025 (Rp Miliar)	2031	5310	10000	10000	5000
Pencapaian Marketing Sales Semester 1	14,5%	22%	51%	42%	44%
Total Lahan (Hektar)	694	1823	4717	2009	2100

Sumber: Investing.com & Tim Analis Bareksa

Analisis Valuasi: Premium dengan Risiko Terbatas

Tim Analis Bareksa membandingkan kinerja dan valuasi PANI serta CBDK dengan beberapa emiten properti besar lain di Bursa Efek Indonesia, seperti PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE), PT Ciputra Development Tbk (CTRA), dan PT Summarecon Agung Tbk (SMRA).

Hasil perbandingan menunjukkan valuasi PANI dan CBDK berada jauh di atas rata-rata sektor, meskipun tingkat profitabilitas terutama Return on Equity (ROE) masih tertinggal. Ini menandakan ekspektasi tinggi pasar terhadap potensi kawasan PIK 2 dan sinergi proyek infrastruktur besar di bawah ekosistem konglomerasi Prajogo–Salim.

Namun, valuasi yang sudah tinggi membuat ruang kenaikan harga saham dalam jangka pendek menjadi relatif terbatas. Risiko akan meningkat jika pertumbuhan penjualan tidak mampu mengejar valuasi yang premium tersebut.

Sumber: Tim Analis Bareksa

Per Juni 2025, PANI baru merealisasikan 22% dari target marketing sales sebesar Rp5,31 triliun—jauh di bawah BSDE (51%) dan CTRA (42%). Meski memiliki landbank luas hingga 1.823 hektar, keberhasilan PANI akan sangat ditentukan oleh kecepatan eksekusi proyek dan monetisasi aset.

Bagi investor lama, rights issue ini bisa menjadi peluang untuk memperkuat posisi di ekosistem PIK 2 jika meyakini prospek jangka panjang kawasan tersebut. Namun, bagi investor jangka pendek, harga pelaksanaan yang lebih tinggi dari harga pasar dan valuasi yang sudah mahal membuat aksi korporasi ini kurang menarik.

Secara fundamental, rights issue akan memperkokoh struktur permodalan dan mempercepat ekspansi CBDK. Namun sebelum berpartisipasi, investor sebaiknya mencermati perkembangan marketing sales, progres proyek, serta arus kas perusahaan untuk memastikan potensi pertumbuhan sejalan dengan valuasi tinggi yang melekat pada saham PANI.