Pilih KPR Konvensional atau Syariah?, Ini Perbedaannya

JAKARTA, TRENASIA.ID - Kenaikan harga properti yang terus terjadi dalam beberapa tahun terakhir membuat Kredit Pemilikan Rumah (KPR) menjadi pilihan paling realistis bagi masyarakat untuk memiliki hunian. 

Di Indonesia, perbankan menyediakan dua skema utama pembiayaan rumah, yakni KPR konvensional dan KPR syariah. 

Meski sama-sama bertujuan membantu masyarakat membeli rumah, kedua skema ini memiliki perbedaan mendasar dalam prinsip pembiayaan, perhitungan cicilan, hingga risiko jangka panjang yang perlu dipahami calon debitur.

Perbedaan KPR Konvensional dan Syariah

Secara umum, KPR konvensional menggunakan prinsip pinjam-meminjam uang, di mana bank berperan sebagai kreditur dan nasabah sebagai debitur.

Keuntungan bank berasal dari bunga pinjaman, sementara rumah yang dibiayai dijadikan sebagai agunan. Besaran cicilan nasabah ditentukan oleh tingkat suku bunga yang berlaku dan dapat berubah mengikuti kondisi pasar keuangan.

Disisi lain, KPR syariah tidak mengenal bunga karena menghindari unsur riba. Hubungan antara bank dan nasabah didasarkan pada prinsip jual beli atau kerja sama usaha. 

Akad yang paling umum digunakan adalah murabahah, yakni bank membeli rumah yang diinginkan nasabah kemudian menjualnya kembali dengan margin keuntungan yang disepakati di awal. 

Selain itu, terdapat pula akad musyarakah mutanaqisah (MMQ), di mana kepemilikan rumah dilakukan secara bersama dan porsi kepemilikan bank berkurang secara bertahap seiring pembayaran cicilan nasabah.

Baca juga : Marak Love Scam, Penipuan Berkedok Cinta di Era Digital

Perbedaan prinsip tersebut berdampak langsung pada cara perhitungan cicilan. Pada KPR konvensional, bank umumnya menerapkan bunga efektif atau anuitas. 

Dalam skema ini, porsi pembayaran bunga relatif besar di awal masa kredit, sementara porsi pokok meningkat di tahun-tahun akhir tenor. 

Selain itu, cicilan bersifat fluktuatif, terutama saat memasuki periode bunga mengambang (floating), sehingga nasabah berisiko menghadapi kenaikan cicilan ketika suku bunga acuan naik.

Sebaliknya, pada KPR syariah dengan akad murabahah, harga jual rumah telah ditetapkan sejak awal akad. Harga tersebut merupakan penjumlahan antara harga beli rumah oleh bank dan margin keuntungan yang disepakati bersama nasabah. 

Total harga jual tersebut kemudian dibagi rata selama tenor pembiayaan, sehingga cicilan bersifat tetap hingga lunas dan tidak terpengaruh perubahan suku bunga.

Contoh Perhitungan

Untuk memberikan gambaran lebih konkret, berikut simulasi pembiayaan rumah dengan plafon Rp500 juta dan tenor 10 tahun,

Pada KPR konvensional, dengan asumsi suku bunga efektif sebesar 10% per tahun, cicilan bulanan diperkirakan berada di kisaran Rp6,6 juta. Namun, besaran ini masih bersifat estimasi karena cicilan berpotensi meningkat apabila suku bunga acuan naik selama masa kredit.

Sementara itu, pada KPR syariah dengan akad murabahah, bank terlebih dahulu membeli rumah seharga Rp500 juta. Bank kemudian menetapkan margin keuntungan sebesar 6% flat per tahun selama 10 tahun, sehingga total margin mencapai Rp300 juta. 

Dengan demikian, harga jual rumah kepada nasabah menjadi Rp800 juta. Nilai tersebut dibagi selama 120 bulan, menghasilkan cicilan tetap sekitar Rp6,67 juta per bulan hingga akhir tenor, tanpa risiko kenaikan cicilan.

Selain cicilan, perbedaan juga terlihat pada struktur biaya dan penalti. KPR konvensional umumnya mengenakan biaya administrasi, provisi, serta premi asuransi jiwa dan kebakaran, dan menerapkan penalti pelunasan dipercepat dalam jumlah tertentu. 

Di sisi lain, KPR syariah menerapkan prinsip transparansi biaya. Jika terjadi keterlambatan pembayaran, denda yang dikenakan tidak diakui sebagai pendapatan bank, melainkan dialokasikan sebagai dana sosial (ta’zir). 

Baca juga : Fokus Transisi Energi, Potensi Cuan Saham BRPT Capai Segini

Untuk pelunasan dipercepat, KPR syariah umumnya tidak mengenakan penalti besar, meski tetap bergantung pada kebijakan masing-masing bank.

Pada akhirnya, pilihan antara KPR konvensional dan KPR syariah sangat bergantung pada profil risiko dan tujuan keuangan calon pembeli rumah. 

KPR syariah lebih sesuai bagi nasabah yang mengutamakan kepastian cicilan dan stabilitas jangka panjang, sementara KPR konvensional menawarkan fleksibilitas bagi mereka yang siap menanggung risiko fluktuasi suku bunga dengan harapan bunga akan menurun di masa depan.

Bagi pembeli rumah pertama, para perencana keuangan menyarankan agar calon debitur melakukan simulasi pembiayaan secara mandiri, membaca kontrak kredit dengan cermat, serta menyesuaikan pilihan KPR dengan kondisi arus kas dan rencana keuangan jangka panjang. 

Keputusan yang tepat sejak awal akan sangat menentukan kenyamanan finansial selama bertahun-tahun ke depan.