KPR Flat vs Floating, Mana Lebih Untung?

JAKARTA, TRENASIA.ID – Pemerintah resmi membuka opsi Kredit Pemilikan Rumah (KPR) subsidi dengan tenor hingga 40 tahun sebagai upaya memperluas akses kepemilikan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).

Dengan masa cicilan yang lebih panjang, angsuran bulanan diharapkan menjadi lebih ringan sehingga semakin banyak masyarakat yang memenuhi syarat pembiayaan perbankan untuk membeli rumah pertama.

Namun, sebelum memutuskan mengambil KPR, calon pembeli rumah tidak hanya perlu mempertimbangkan lamanya tenor dan besarnya cicilan bulanan. Memahami jenis suku bunga KPR juga menjadi faktor penting karena akan memengaruhi total biaya yang harus dibayar selama masa kredit.

Secara umum, terdapat dua skema suku bunga yang paling banyak digunakan dalam pembiayaan rumah, yaitu KPR bunga flat (fixed rate) dan KPR bunga floating (mengambang). Keduanya memiliki mekanisme perhitungan, kelebihan, serta risiko yang berbeda sehingga penting dipahami sebelum mengajukan kredit rumah.

Perbedaan keduanya sangat memengaruhi besaran cicilan, total biaya pinjaman, hingga risiko keuangan selama masa kredit. Tidak sedikit calon pembeli rumah yang hanya berfokus pada cicilan awal yang murah tanpa memahami bagaimana bunga akan dihitung pada tahun-tahun berikutnya.

Lantas, apa perbedaan KPR flat dan floating? Mana yang lebih menguntungkan?

Apa Itu KPR Flat atau Fixed Rate?

KPR flat atau fixed rate merupakan skema kredit dengan suku bunga yang tetap selama periode yang telah ditentukan. Pada KPR subsidi, misalnya, bunga tetap sebesar 10% berlaku hingga kredit lunas.

Artinya, apabila debitur menyepakati bunga 10%, maka persentase tersebut tidak akan berubah meski suku bunga acuan Bank Indonesia mengalami kenaikan maupun penurunan.

Dengan bunga yang tetap, jumlah cicilan bulanan juga tidak berubah sehingga memudahkan debitur menyusun anggaran keuangan jangka panjang.

KPR fixed menawarkan kepastian bagi debitur karena cicilan bulanan tetap dari awal hingga akhir masa kredit. Dengan jumlah angsuran yang tidak berubah, perencanaan keuangan menjadi lebih mudah dilakukan, terutama bagi pekerja dengan penghasilan tetap.

Selain itu, debitur tidak perlu khawatir terhadap kenaikan suku bunga acuan karena cicilan tidak ikut meningkat. Namun, konsekuensinya adalah debitur tidak dapat menikmati penurunan bunga apabila kondisi pasar berubah menjadi lebih rendah.

Apa Itu KPR Floating?

Berbeda dengan fixed rate, KPR floating menggunakan suku bunga yang mengikuti kondisi pasar dan kebijakan suku bunga Bank Indonesia. Jika suku bunga acuan meningkat, bunga KPR dan cicilan bulanan berpotensi ikut naik. Sebaliknya, apabila suku bunga turun, cicilan juga dapat menjadi lebih ringan.

Di Indonesia, sebagian besar produk KPR komersial sebenarnya tidak langsung menggunakan bunga floating sejak awal. Bank umumnya menawarkan masa fixed rate selama satu hingga lima tahun pertama sebagai promosi, kemudian bunga berubah menjadi floating hingga akhir tenor pinjaman.

Karena itu, calon debitur perlu memperhatikan bukan hanya besarnya bunga awal, tetapi juga mekanisme perubahan bunga setelah masa fixed berakhir.

Di sisi lain, KPR floating memiliki daya tarik berupa cicilan awal yang umumnya lebih ringan dibandingkan bunga tetap. Apabila tren suku bunga menurun atau stabil dalam jangka panjang, total biaya pinjaman juga berpotensi lebih murah.

Meski demikian, keuntungan tersebut datang bersama risiko kenaikan cicilan apabila suku bunga acuan meningkat.

Risiko terbesar dari KPR floating adalah ketidakpastian jumlah cicilan. Dalam kondisi suku bunga meningkat, beban angsuran dapat melonjak cukup signifikan.

Sebagai ilustrasi, terdapat kasus nasabah KPR di Jakarta yang pada awal kredit membayar cicilan sekitar Rp6,9 juta per bulan. Setelah masa bunga tetap berakhir dan suku bunga naik dari 6,75% menjadi 11,49%, cicilan bulanannya meningkat menjadi sekitar Rp9,9 juta.

Lonjakan seperti ini menunjukkan bahwa cicilan murah pada awal kredit belum tentu bertahan hingga akhir masa pinjaman.

Perbedaan Utama KPR Flat dan Floating

Perbedaan paling mendasar terletak pada cara bunga dihitung. Pada bunga flat, bunga dihitung berdasarkan nilai pokok pinjaman awal sehingga jumlah bunga yang dibayar setiap bulan relatif tetap hingga kredit selesai.

Sementara pada bunga floating, bunga dihitung berdasarkan sisa pokok pinjaman. Seiring berjalannya waktu, pokok utang akan terus berkurang sehingga beban bunga juga dapat mengecil apabila suku bunga tidak mengalami kenaikan.

Inilah alasan mengapa cicilan awal KPR floating biasanya lebih rendah dibandingkan KPR fixed. Namun, kondisi tersebut bisa berubah sewaktu-waktu ketika suku bunga meningkat.

Apakah Bunga Flat Bisa Lebih Mahal?

Secara nominal, bunga flat memang biasanya lebih tinggi dibandingkan bunga floating pada tahun-tahun awal. Namun, ada perbedaan penting yang sering disalahpahami masyarakat.

Pada bunga flat, bunga dihitung berdasarkan nilai pinjaman awal sehingga nominal bunga yang dibayar tetap sama selama masa kredit.

Sebaliknya, bunga floating dihitung berdasarkan sisa pokok utang. Ketika saldo pinjaman semakin kecil, beban bunga juga ikut menurun selama suku bunga pasar tidak mengalami kenaikan.

Karena itu, meskipun cicilan fixed terlihat lebih tinggi sejak awal, debitur memperoleh kepastian biaya dan terlindungi dari risiko kenaikan suku bunga.

Mana yang Lebih Baik?

Tidak ada jawaban yang berlaku untuk semua orang karena pilihan terbaik bergantung pada kondisi keuangan masing-masing.

Bagi pekerja dengan penghasilan tetap yang mengutamakan kepastian pengeluaran setiap bulan, bunga fixed cenderung menjadi pilihan yang lebih aman.

Sebaliknya, bagi debitur dengan pendapatan yang lebih fleksibel dan memiliki kemampuan menghadapi fluktuasi cicilan, bunga floating dapat memberikan keuntungan apabila suku bunga pasar menurun.

Sementara itu, calon pembeli rumah yang hanya mampu membayar cicilan rendah pada awal kredit perlu memahami bahwa bunga floating berpotensi meningkatkan angsuran di masa depan.

Sebelum mengajukan KPR, calon debitur sebaiknya tidak hanya membandingkan besarnya cicilan bulanan.

Total bunga yang harus dibayar selama masa kredit, perubahan suku bunga setelah masa fixed berakhir, serta kemampuan membayar cicilan dalam jangka panjang juga perlu diperhitungkan.

Prinsip yang sama berlaku pada kebijakan KPR subsidi dengan tenor hingga 40 tahun. Cicilan yang terlihat lebih ringan memang membantu dari sisi arus kas bulanan, tetapi total pembayaran yang harus dikeluarkan hingga kredit lunas bisa jauh lebih besar.

Memahami cara kerja bunga KPR sejak awal akan membantu masyarakat memilih skema pembiayaan yang sesuai dengan kemampuan finansial dan mengurangi risiko menghadapi beban cicilan yang tidak terduga di masa mendatang.