Ekonomi Lesu, Kenapa Properti Mewah Justru Laris di Balikpapan?

JAKARTA, TRENASIA.ID– Kinerja sektor properti di Balikpapan menunjukkan perlambatan pada akhir 2025. Hal ini tercermin dari hasil Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia Balikpapan yang mengindikasikan kenaikan harga rumah baru tidak sekuat periode sebelumnya.

Kepala Perwakilan Bank Indonesia Balikpapan, Robi Ariadi, mengungkapkan Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) pada triwulan IV 2025 tercatat sebesar 106,52 atau tumbuh 0,43% secara tahunan (yoy).  “Angka ini lebih rendah dibandingkan pertumbuhan triwulan III 2025 yang mencapai 0,67 persen (yoy),” terangnya pada Jumat 3 April 2026.

Menurutnya, perlambatan ini terjadi akibat kenaikan harga jual rumah yang melambat di semua tipe. Rumah tipe besar tumbuh 1,27% (yoy), tipe menengah 0,07% (yoy), dan tipe kecil 0,14% (yoy), lebih rendah dibandingkan triwulan sebelumnya. “Kondisi tersebut dipengaruhi oleh permintaan masyarakat yang belum sepenuhnya kuat,” ujar Robi. 

Situasi ini dinilai sejalan dengan sejumlah proyek strategis nasional di Balikpapan dan sekitarnya, seperti RDMP dan IKN tahap 1 yang mulai memasuki tahap penyelesaian. 

Sementara itu, pengerjaan IKN tahap 2 masih terbatas sehingga memengaruhi mobilitas pekerja yang berdomisili di Balikpapan. Meski demikian, para pengembang tetap optimistis. 

Mereka berupaya menggenjot penjualan dengan fokus pada rumah tipe kecil dan menengah yang lebih terjangkau serta diminati pasar, termasuk melalui inovasi desain dan strategi promosi.

Dari sisi penjualan, volume rumah baru pada triwulan IV 2025 tercatat 119 unit, turun 42,79% (yoy). Penurunan ini lebih baik dibandingkan triwulan sebelumnya yang turun 46,12% dengan penjualan 125 unit.

Robi menyebut penurunan yang tidak sedalam sebelumnya, didorong oleh membaiknya penjualan rumah tipe menengah dan besar. “Namun, penjualan rumah tipe kecil justru mengalami penurunan lebih dalam,” tukasnya.

Secara triwulanan (qtq), penjualan rumah tipe kecil turun 14% menjadi 68 unit dari sebelumnya 79 unit. Tipe menengah juga turun 27% menjadi 24 unit. Sementara itu, rumah tipe besar justru melonjak signifikan 108%, dari 13 unit menjadi 27 unit.

Dari sisi nilai, penjualan masih didominasi rumah tipe besar dengan pangsa 74%, diikuti tipe menengah 14% dan tipe kecil 12%. “Kondisi ini menunjukkan adanya penguatan permintaan dari segmen menengah atas,” ujarnya.

Robi menambahkan dalam hal pembiayaan, mayoritas masyarakat masih mengandalkan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dengan pangsa 78%. “Sementara pembelian tunai bertahap sebesar 13% dan tunai penuh 9%,” imbuhnya.

Penyaluran KPR di Balikpapan pada triwulan IV 2025 tercatat Rp4,97 triliun atau tumbuh 4,16% (yoy), meski melambat dibandingkan periode sebelumnya. Namun, kualitas kredit tetap terjaga dengan rasio kredit bermasalah (NPL) di bawah 5%.

Di sisi lain, pengembang masih menghadapi sejumlah tantangan, antara lain kenaikan harga bahan bangunan, kendala perizinan, lamanya proses administrasi KPR, keterbatasan lahan, serta faktor perpajakan.

Sementara itu, dari sektor properti komersial, Survei Perkembangan Properti Komersial (PPKOM) menunjukkan harga jual mengalami penurunan.  Indeks Harga Properti Komersial (IHPK) pada triwulan IV 2025 tercatat 105,86 atau turun 0,36% (yoy), lebih dalam dibandingkan triwulan sebelumnya.

Penurunan ini terjadi pada hampir semua segmen seperti perkantoran, hotel, dan apartemen, sementara ritel cenderung stabil.  Kondisi ini dipicu oleh masih terbatasnya permintaan, termasuk akibat kebijakan efisiensi pemerintah yang memengaruhi kegiatan MICE dan okupansi hotel.

Selain itu, selesainya sejumlah proyek strategis juga berdampak pada menurunnya aktivitas pekerja, yang turut memengaruhi permintaan sewa apartemen dan ruang perkantoran.

“Secara keseluruhan, perkembangan harga dan penjualan properti di Balikpapan sangat dipengaruhi oleh mobilitas pekerja dan aktivitas proyek strategis. Meski saat ini masih tertahan, prospek ke depan dinilai tetap positif,” ujarnya. 

Tulisan ini telah tayang di ibukotakini.com oleh Ferry Cahyanti pada 03 Apr 2026